THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – NGUY CƠ BONG BÓNG NHÀ ĐẤT TÁI DIỄN?

Rate this post

Rate this post

Thời gian gần đây, chúng ta chứng kiến sự sôi động trở lại của thị trường Bất động sản gần như trên mọi phân khúc. Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam, trong một báo cáo gần đây cho biết tính đến tháng 7 năm nay, đã có hơn 21.000 giao dịch thành công chỉ riêng trong hai thị trường thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, cao gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Nhiều tập đoàn trong nước đang đẩy mạnh hoạt động đầu tư xây dựng và bán hàng, như vingroup và Novaland, tung ra thị trường rất nhiều dự án ở các thành phố lớn. Cùng lúc đó, tính từ tháng 7 năm nay, nội dung luật cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam cũng bắt đầu có hiệu lực. Điều này tạo nên những tiền đề quan trọng cho thị trường Bất động sản Việt Nam hút vốn đầu tư từ nước ngoài. Trước tình hình đó, có khá nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu thị trường Việt Nam sắp chứng kiến một bong bóng nhà đất (housing bubble) như ở Mĩ những năm 2007 – 2008 hay không?

bong-bong-nha-dat

Theo quan sát của cá nhân, tôi cho rằng điều này chưa có khả năng xảy ra trong tương lai gần. Thứ nhất, diễn biến thị trường cho thấy lượng giao dịch tăng đáng kể nhưng không mang tính đột biến. Thị trường chưa trải qua đợt tăng giá nào nổi bật, giá cả nhìn chung ổn định. Quay lại với câu chuyện bong bóng bất động sản ở Mĩ những năm 2008, lúc đó giá nhà ở liên tục tăng cao chóng mặt trong một thời gian dài đến năm 2006 và rồi giảm mạnh đến năm 2008 đạt mức thấp kỷ lục, từ đó ảnh hưởng mạnh đến cả thị trường vốn vay, nhà đầu tư bất động sản cũng như các thị trường gia dụng, mang đến nguy cơ suy thoái của cả nền kinh tế. Trong khi hiện nay ở Việt Nam, thị trường nhà đất đang ấm lên khá đều, giá tăng chủ yếu tại những dự án có vị trí thuận lợi trong khi số lượng này không chiếm quá nhiều trong tổng thể thị trường. Do đó, tình hình phát triển của thị trường vẫn đang nằm trong mức độ có thể kiểm soát.
Một điều cần lưu ý, bong bóng nhà đất “phồng lên” nhanh hơn khi người ta VAY tiền để mua nhà. Khi đi vay mượn, áp lực về thời gian chính là áp lực lãi suất. Khi vay tiền để mua nhà, người ta cần làm gì đó để bù lại việc phải trả lãi suất ngân hàng. Phần lớn người Việt Nam lại mua nhà bằng tiền có sẵn nên không chịu quá nhiều rủi ro về lãi suất. Thậm chí với số tiền đó, họ cũng có thể gửi tiết kiệm ở ngân hàng để sinh lời thay vì đặt vào nhà đất, bởi lãi suất của ngân hàng Việt Nam cũng còn khá cao. Khi người mua đầu tư có lựa chọn, đặc biệt là lựa chọn khá hấp dẫn với mức độ rủi ro thấp, tâm lý này sẽ hạn chế việc phát triển quá nhanh của thị trường bất động sản. Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn vẫn còn chiếm số đông so với đầu tư đầu cơ. Với lãi suất khá ổn định như hiện nay, dự đoán thời gian tới chúng ta cũng sẽ chưa thấy việc tăng giá đột biến trên thị trường. Chỉ trong trường hợp lãi suất dần hạ thấp, hoặc trường hợp thị trường thiếu cung, giá cả mới có thể đi lên thấy rõ.
Giữa lúc này, lượng hàng tung ra thị trường đang tăng lên rõ rệt. Đặc biệt, một số dự án phân khúc trung bình đến cao, đặt ở những vị trí thuận lợi đang có xu hướng đa dạng chiến lược về kích cỡ nhà, từ đó họ vẫn có thể định giá phù hợp, tạo cơ hội cho người mua tiếp cận những sản phẩm chất lượng cao mà giá nằm trong khả năng với kích cỡ nhỏ hơn. Các nhà đầu tư đang hướng đến nhu cầu thực nhiều hơn là đầu tư theo kỳ vọng hay đầu tư theo phong trào như trước đây- quá trình điều chỉnh đó mang đến cho thị trường những dòng sản phẩm mới phù hợp. Từ khoảng tháng 2 năm nay, một số vấn đề về tồn kho cũng đang được giải quyết, song song với một số tác động tích cực từ những thay đổi trong Luật nhà ở và Luật kinh doanh Bất động sản. Như vậy thị trường nhà đất đang có xu hướng cân bằng khá tốt giữa cung và cầu.
Với những thay đổi về luật cho phép sở hữu nhà đất đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, cùng với các siêu dự án thu hút sự quan tâm của những tập đoàn lớn và nhà đầu tư nước ngoài vào mảng phức hợp như hiện nay, xu hướng đầu tư cũng sẽ bắt đầu nhộn nhịp trở lại. Trong bối cảnh đó, đối với những người có xu hướng đầu tư, họ cũng cần phải nắm bắt được xu hướng của nhu cầu chung trên thị trường. Điều quan trọng đối với người mua để đầu tư, đó là hiểu được người mua tiềm năng của mình sẽ muốn gì, từ đó mà quyết định đặt vốn của mình vào sản phẩm nào: nhà đất hay căn hộ, nhà lớn hay nhà nhỏ, gần hạ tầng tốt hay chuyển về xa hơn… Nhiều người Việt Nam có xu hướng thích đất đai, với cảm giác bền vững hơn. Tuy nhiên với xu hướng hiện nay, trong đầu tư, điều đó không có nghĩa đất sẽ là lựa chọn tốt nhất. Tất nhiên, trừ khi bạn có số vốn “khủng” để lựa chọn được những gì hoàn hảo, chẳng hạn một khu đất ở một ví trí tuyệt vời. Nhưng cho dù như vậy, điều quan trọng cần nhớ vẫn là người mua tiềm năng của bạn đang nghĩ gì, và có gì để đưa vào cuộc trao đổi. Tôi tin rằng trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản sẽ trở thành một kênh đầu tư thú vị và thu hút nhiều cá nhân, tổ chức tham gia.

Andy Ho